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租购同权可读名校系误读 武汉鼓励企业当房东

发布时间:2017-08-10 19:29:23 来源:www.fccgb.com
  《实施意见》征求意见稿提出,选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域,根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素,选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业,作为住房租赁规模化经营试点企业,争取于今年底之

 《武汉市关于开展培育和发展住房租赁试点工作的实施意见(征求意见稿)》完成意见征集(下称《实施意见》),进入修改、完善和审议环节,将于近期公布。

  《实施意见》征求意见稿提出,选择武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区为住房租赁试点区域,根据企业运营规模、资金实力、运营能力、信用等因素,选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业,作为住房租赁规模化经营试点企业,争取于今年底之前实现住房租赁项目落地,新增租赁住房7000间,面积不少于30万平方米。

本轮试点工作由住建部等国家九部委共同发文推动,因7月17日广州租房新政16条中的“租购同权”条款而备受关注。不少网络媒体将这一条款解读为“租购同权可读名校”。

多位武汉资深房地产人士均表示,网上这些说法失之偏颇,有博取眼球之嫌。

  “租购同权可读名校”系误读

  7月17日,广州市政府印发《加快发展住房租赁市场工作方案》,提出16条措施,全力推进住房租赁市场发展。

广东一资深教育界人士指出,租购同权中的“权”,只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格,并不是拥有读名校的资格。一直以来,广州都有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定,新政措施并无多大变化。

现实情况是,无论是广州还是武汉,热点公办小学按户口、房屋产权优先政策排序早已排满,没有“人户合一”的学区房业主子女都难以实现就近入学,更遑论租户子女。

专业人士指出,购房获得的产权包括房屋的所有权、使用权和经营权,与租房获得的使用权不可同日而语,“从法律上讲,租购同权也有歧义。”

某研究机构(华中)市场研究总监李国政认为,网络上不少自媒体将租购同权“可读公校”混淆为“可读名校”,“正是鉴于此,武汉在《实施意见》中回避了‘租购同权’这一说法,改用‘保障承租人享有公共服务政策’,这一表述更为准确明晰。”

  新政旨在破解租房之痛

业内人士介绍,本轮租房新政的总体目标,是加快培育和发展住房租赁市场,构建起“购租并举”的住房体系,实现城镇居民住有所居的目标。

李国政分析说,所谓住有所居,是指人人都有房子住,但并非人人都买房。从长远来看,“购租并举”有利于减少市场对于住宅的需求量,从根本上稳定或降低房价,“但此过程绝非一朝一夕可以达成,现在就断言房价下跌有些一厢情愿”。

究其原因,一方面购房仍是回报率最高、最稳定的**方式之一,国人“买房才算安居”的社会观念,难以短时间改变;另一方面,长期以来,我国租房市场以个人业主散租为主,交易不规范、不透明,“黑中介”、二房东、房租欺诈、胶囊房等现象大量存在,拉低了租房的幸福感。

在此背景下,武汉《实施意见》明确提出,支持企业从事房屋租赁规模化经营业务,即让房地产开发、经纪和租赁企业自建或包租一定数量的屋宇,进行改造装修后统一面向市场出租,以收取稳定租金。这些屋宇往往被打造为集中式或分散式的长租公寓,通过统一化、专业化管理,形成规模化、集约化经营,避免散租市场的种种弊端,进而提升租房幸福感与含金量。

  长租公寓需破解诸多瓶颈

多位房屋租赁企业负责人表示,作为新生事物,长租公寓在武汉及全国的发展都存在诸多瓶颈,“在工商注册中,连房屋租赁服务这个类目都没有。”而且,房屋租赁主要靠房租差价来获取利润,行业平均净利润仅在3%左右,**回报率低。

最令人头疼的是房源问题。据介绍,长租公寓一般需租下或建设整栋建筑进行改造装修,自建周期太长,租赁却很难找到合适的房源。因为很少有业主会持有一整栋居民楼的产权,一般都是闲置的企业、学校宿舍、写字楼或工厂,“宿舍数量毕竟是少数,写字楼、工厂又受限于土地性质、住房用途等政策限制,无法进行改造。”

业内人士介绍,武汉《实施意见》正是立足长租公寓发展痛点,从规范管理、增加房源、利税**等多方面给予支持。

  ——市场主体方面,鼓励武汉地产开发**集团有限公司等市属国资企业从事住房租赁经营业务。李国政认为,这是因为房屋租赁难赚钱,所以需要国企发挥引领、带动作用,承担社会责任。

  ——税收方面,在增值税、企业所得税和房产税三大领域给予了**政策。如对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的征收税率征收房产税

  ——融资贷款方面,协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度,对从事租赁住房建设和经营的房地产开发企业,提供长期贷款支持;落实推进房地产**信托基金试点政策,鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产信托**基金,吸引社会化**,多渠道筹集资金。

  ——租赁房源方面,在符合城市规划和有关规定的条件下,在不影响城市功能和城市整体风貌的前提下,允许通过规划论证将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房。

一批知名企业加快进驻武汉长租公寓年底将突破1万间

据不完全统计,今年年底,武汉长租公寓总量将突破1万间。

业内人士预测,未来3至5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元,到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达2.7亿人。其中,武汉长租公寓市场容量将在千亿级以上。

  芒果公寓:盘活9栋宿舍入住5000人

  7月28日,武汉经开区博学路的芒果公寓江大社区,刚住了3个月的租户小赵来到前台,一次性续签了一年租约。

他说,在这里每月只需1000元,就能住上30多平方米的**单间,有独卫、宽带、空调、洗衣机和家具,一楼还有咖啡厅和健身房,“关键是没有房东随意涨价,没有‘黑中介’坑蒙拐骗,省心省力。”

芒果公寓由武汉本土房地产经纪企业——世纪宏图不动产公司开发,目前在沌口已拥有3个网点。其中,江大社区由江汉大学装置的9栋6层学生宿舍楼改造而来,有近1000个房间,入住率95%以上,聚集了约5000年轻人。

  龙湖地产:自主开发将建3000间公寓

据了解,当前长租公寓有两种商业模式:一种是像芒果公寓这样由租赁企业通过对闲置宿舍楼、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场;另一种则是房地产开发商自持物业从事租赁,如龙湖地产正在打造的长租公寓品牌“冠寓”。

武汉“冠寓”项目负责人李翱介绍,龙湖地产是全国最早将长租公寓作为**业务全力打造的地产集团,目前正在全国16座一二线城市落地,预计到年底房源将突破1.5万间。

在武汉,冠寓已签约6个项目,今年年底将陆续建成,房屋总量超过3000间,“起步阶段我们以整体租赁加改造为主,后期将转向自己持有、开发的重资产路线。”

据介绍,冠寓主打产品月租金2000元左右,主要针对工作两三年、小有积蓄的白领群体。除提供标准设施的单间外,每座“冠寓”还将打造300到400平方米的公共区域,包括健身房、水吧、桌游吧、自助KTV、咖啡水吧、洗衣烘干房等。

目前,成都和重庆两地的冠寓已成功开业,入住率均超过95%,杭州冠寓开业一周入住率就超过80%,“足以说明市场对于长租公寓的认可。”

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